In Vlaanderen ligt nog 42 000 ha bouwgrond die potentieel in aanmerking komt om te bebouwen. Maar ruim 24 000 ha daarvan is niet goed gelegen. En ook niet elke gemeente beschikt over dezelfde woonreserve. In de afgelopen jaar 10 jaar (2014-2023) is er in Vlaanderen meer dan 9600 ha bebouwd. Dat blijkt uit onderzoek dat de UGent en studiebureau Voorland hebben uitgevoerd in opdracht van het Departement Omgeving.
Van de 42 000 ha bouwgrond is 70% gelegen aan een uitgeruste weg of in een verkaveling, en dus juridisch gezien bouwrijp. Uit eerder onderzoek bleek dat dit ruimte biedt aan meer dan 700.000 nieuwbouwwoningen. Ruimschoots voldoende dus om de toekomstige woonbehoefte op te vangen. Maar dat betekent niet dat alle grond goed gelegen is. Meer dan de helft, samen goed voor ruim 24000 hectare, ligt verspreid in de open ruimte en linten, en bevindt zich niet in de buurt van openbaar vervoer of voorzieningen. Deze 24000 ha zou eigenlijk moeten kunnen gevrijwaard worden van bebouwing, zo luidt de conclusie van het onderzoek.
Verder inperken versnippering
Met de stolp op de woonreservegebieden wordt al voor ruim 10.000 van de 42 000 ha een rem gezet op de ontwikkeling . De stolp betekent dat woonreservegebieden pas kunnen ontwikkeld worden indien de gemeente een vrijgavebesluit neemt voor die gronden. Dit decreet werd vorig jaar (juli 2023) goedgekeurd door de Vlaamse Regering.
“De grootste uitdaging voor de bouwshift ligt niet meer op een hoger ruimtelijk rendement (= een efficiënter gebruik van de ruimte) in de woonkernen. Daar wordt al sterk aan gewerkt en de verdichting van verstedelijkt Vlaanderen heeft zich ingezet. De opgave ligt nu in het inperken van verdere versnippering van de open ruimte. In vergelijking met landelijk Vlaanderen is de dichtheid van nieuwbouwprojecten in de dorps-en stadskernen twee maal zo hoog, met 32 adressen per ha t.o.v. 16 adressen per ha”, zegt Ann Heylens, woordvoerder van het Departement Omgeving.
Vlaanderen wil met het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen dat toekomstige ontwikkelingen maximaal binnen het bestaande ruimtebeslag opgevangen worden. Onder ruimtebeslag verstaan we alle grond die nu al bebouwd is+ tuinen, parken en verharde percelen. Tegen 2040 moet de netto-aangroei van dat ruimtebeslag teruggebracht zijn tot gemiddeld 0 ha per dag. Dit doel noemen we de bouwshift.
Van de 42.000ha beschikbaar woonaanbod ligt 42% al binnen het ruimtebeslag, dit komt overeen met 17.354ha bouwgrond. Toch zijn niet alle percelen binnen dat ruimtebeslag goed gelegen: 4.148ha ligt op een plek met weinig of geen voorzieningen en een slechte ontsluiting met openbaar vervoer.
West-Vlaanderen koploper bebouwing
De oppervlakte aan bouwgrond neemt af doorheen de jaren: in 2014 lag er nog 48.762ha aan beschikbare onbebouwde woonzones; in 2019 was dit al gezakt naar 44.676ha, om in 2023 verder te dalen naar 42 000 ha. De beschikbare bouwgrond is dus afgenomen met 6000 ha. Toch is er de afgelopen 10 jaar (2014-2023) meer dan 9600 ha bebouwd, omdat er door herbestemming of slopen ook bouwgrond is bijgekomen. Daarmee is 22% van alle beschikbare bouwgrond ingenomen (=de realisatiegraad). Van de gebouwen die tussen 2014 en 2023 werden opgetrokken op die onbebouwde percelen is 85% eengezinswoning en 15% meergezinswoning.
In West-Vlaanderen, waar het aanbod relatief gezien het kleinst is, ligt het percentage bouwgrond dat in de afgelopen 10 jaar bebouwd is, met gemiddeld meer dan 27% , het hoogst. In de provincie Limburg, waar in absolute aantallen meer bebouwd is, bedraagt de realisatiegraad bijna 20%. Dit heeft onder andere te maken met de inkleuring van de gewestplannen. Ook op gemeenteniveau zijn er sterke verschillen: zo kent Lo-Reninge de hoogste realisatiegraad met meer dan 50%. Maar dit is dan ook een gemeente met relatief weinig aanbod, waardoor elke uitbreiding al snel leidt tot een hogere realisatiegraad.
Liggenblijvers vooral in landelijk gebied
Percelen die al over de nodige voorzieningen beschikken, zoals langs wegen of in verkavelingen, komen sneller op de markt en worden dus sneller bebouwd. In de zogenaamde binnengebieden en projectgronden (>0,5ha), waar nog wegen moet aangelegd worden, bedraagt de realisatiegraad slechts 10%. De bouwgronden die langer blijven liggen, bevinden zich voornamelijk in landelijk gebied (53%); de rest in randstedelijk en verstedelijk gebied.
Opmerkelijk is ook het aandeel ontwikkelbare gronden die goed gelegen zijn, maar toch niet bebouwd geraken (4.882ha of 13%). Ze komen niet op de markt, mogelijk door speculatie of omdat mensen ze in de familie willen houden. Het gros van de nog beschikbare bouwgronden is in particulier bezit.
Studie ‘Realisatiegraden van de woongebieden in Vlaanderen‘: https://omgeving.vlaanderen.be/nl/onderzoek-cijfers-en-geotoepassingen/berekening-van-de-realisatiegraden-van-de-woongebieden-in-vlaanderen.
Bron: Departement Omgeving, Vlaamse overheid