Deze legislatuur beweegt veel in de Vlaamse ruimtelijke ordening: de principes van het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen zijn aanvaard (minder open ruimte innemen), de instrumenten die dat kunnen realiseren zijn goedgekeurd, en de bouw- en milieuvergunning zijn samengevoegd in de omgevingsvergunning en de procedure verloop volledig digitaal.
Een oud probleem blijft evenwel bestaan: niet-herstelde bouwovertredingenvan meer dan 10 jaar oud. Hun aantal is stevig gegroeid, omdat inbreuken niet werden vastgesteld, inbreuken verjaarden of procedures niet tot uitvoering van herstelmaatregelen hebben geleid. Het kan gaan om bescheiden overtredingen, zoals het optrekken van bijgebouwen, uitbreidings-en verbouwingswerken en het onvergund plaatsen van lichtreclames en schotelantennes, maar soms ook om zwaardere overtredingen, tot en met het oprichten van een volledig nieuwe woning of constructie. Een klassiek voorbeeld is de erfenis/schenking van een woning van de (groot)ouders, waarvan een niet-vergund bijgebouw deel uitmaakt.
Het geheel van deze oudere situaties wordt het ‘historisch passief’ genoemd. Intussen ontstond de indruk dat het historisch passief zo is omvangrijk geworden dat dit het rechtsverkeer verstoort en vanuit verschillende invalshoeken als problematisch wordt ervaren.
Joke Schauvliege, Vlaams Minister van Omgeving, Natuur en Landbouw, wil echter met een schone lei de nieuwe ruimtelijke ordening in Vlaanderen van start laten gaan. Zij bestelde in 2016 een studie om de oude bouwovertredingen door te lichten en juridische oplossingen aan te reiken. Aan de hand van praktijkonderzoeken in Zwevegem, Gent, Vilvoorde, Kasterlee en Voeren werd de problematiek beschreven. Vervolgens werden architecten, magistraten, advocaten, gemeentelijke stedenbouwkundige ambtenaren,vastgoedkantoren, notarissen en verzekeraars ondervraagd over de effecten van het historisch passief.
Uit de inventarisatie van het historisch passiefis geblekenhet aandeel in de onderzochte gemeenten omvangrijk is, namelijk 20% tot 65% van het aantal gekende stedenbouwschendingen. Het aanvoelen dat het om een groeiende problematiek gaat, werd door de studie bevestigd.
Uit het onderzoek naar de effecten van het historisch passief blijkt dat er weinig tot geen positieve effecten zijn, hoogstens de gerealiseerde comfortvermeerdering voor de eigenaar. De negatieve effecten zijn echter ernstig en talrijk:
- ruimtelijke hinder, zoals de aantasting van de open ruimte, een verrommeling van de omgeving of een andere schending van de goede ruimtelijke ordening.
- grote rechtsonzekerheid en bovenal moeilijke verhandelbaarheid: kopers zijn niet zomaar geneigd om goederen met onvergunde handelingen aan te kopen, te leasen, te erfpachten, te huren, enzovoort. Het bestaan van een bouwovertreding leidt altijd tot een sterke waardevermindering tegenover een vergelijkbaar vergund goed. Af en toe is een onroerend goed zelfs quasi-onverkoopbaar. Dit probleem is de laatste jaren substantieel toegenomen, omwille van de informatieverplichtingen die rusten op de notaris. Een bestaande of vermoede stedenbouwschending kan bovendien belangrijke consequenties hebben op nieuwe vergunningsaanvragen (bijvoorbeeld bij een verbouwing): de bouwheer en de architect deinzen er soms voor terug om op hun plannen de stedenbouwschending transparant te stellen, hetgeen soms leidt tot valsheid in geschrifte, dan wel tot het afzien van de vergunningsaanvraag.
- menselijke en psychologische effecten: bij diegenen die bewust geconfronteerd worden met historisch passief is er een duidelijke wens om regelmatig (vergund) te zijn en om rechtszekerheid te hebben inzake eventuele herstelrisico’s. Er is ontegensprekelijk sprake van boosheid, verdriet en frustratie bij de eigenaars en de kandidaat-eigenaars als dat niet mogelijk blijkt. Tegelijk is er een verder inbreukgedrag, onder meer wegens de vrees voor een straf- en hersteltraject bij een regularisatieaanvraag. Er rijzen ook nogal wat frustraties over het paraplugedrag van tussenpersonen (notaris, architect, aannemer, ...) wegens vrees voor persoonlijke aansprakelijkheid.
Uit de studie concludeert de minister dat de ruimtelijke, juridische, financieel-economische en menselijke effecten te groot zijn om niet in te grijpen.
In de studie worden een aantal mogelijke oplossingen naar voren geschoven.
De minister onthoudt daaruit vooral de nood aan een strenge handhaving en een actief regularisatiebeleid.
Joke Schauvliege: “Ik wil pleiten voor een krachtdadig handhavingsbeleid dat preventief en ontmoedigend werkt, gekoppeld aan een heldere regelgeving op het vlak van vergunnen en plannen. Enkel zo kan nieuw historisch passief vermeden worden. Deze onderzoeksresultaten vormen de aanzet tot verdere beleidsontwikkeling.”
De minister agendeert de studie binnenkort op de Vlaamse regering. Zij zal daaraan een pleidooi koppelen voor een “bijzondere regularisatievergunning” die de burger de kans geeft om uit de rechtsonzekerheid te treden. In tegenstelling tot andere gesuggereerde oplossingen gaat het niet om een “stedenbouwkundige amnestie” (die de burgers benadeelt die altijd correct hebben gehandeld), maar om een nieuwe bijzondere regularisatieprocedure. Bij deze bijzondere regularisatievergunning blijft een toets aan de goede ruimtelijke ordening essentieel. Die gebeurt door de gewone vergunningverlenende overheid die aan deze regularisatie ook bijzondere voorwaarden zou kunnen verbinden.
Er wordt momenteel onderzocht hoe dit instrument kan worden verfijnd en geoptimaliseerd. Zo wordt de mogelijkheid van een meerwaardevergoeding bekeken. Wanneer er sprake is van een duidelijke objectieve waardevermeerdering die het historisch passief goed heeft ondergaan omwille van de geregulariseerde stedenbouwschending, zal een deel hiervan naar de overheid moeten terugvloeien. Ook wordt nagekeken of het nuttig is te werken met een vertrouwelijke regularisatiecheck die voorafgaat aan de formele regularisatieaanvraag. Het vooruitzicht van een effectieve regulariseerbaarheid werkt drempelverlagend voor de overtreder om effectief de bijzondere regularisatiestap te zetten. In elk geval kan de nieuwe regeling de molenstenen rond de hals van de (klein)kinderen wegnemen.
Bron: Persbericht Joke Schauvliege, Vlaams minister van leefmilieu, natuur en cultuur